未来房产投资不仅看人口流入多少 人才的占比其实是更加重要的指标

2020-06-29 14:09:45

昨天有个朋友兴致勃勃跑来告诉我,他觉得接下来深圳的房价绝对要跌!

他认为:“受疫情影响,许多人承担不起深圳租金与物价,都离开了深圳。既然房产长期看人口,深圳的房价已经逼走大批的人了,未来深圳房价肯定要跌!”

我只回了朋友一句话:“到底是哪些人决定这个城市的房价?”

李老师曾多次强调,一线城市的房价是由高净值人群决定的;二线城市的房价是由中产阶级决定的;三线城市的房价是由普通老百姓(603883,股吧)决定的。

决定深圳房价的从来不是那些离开的人,只看到低购买力人口的流失,却没发现今年又有多少后浪涌入这座蓬勃的城市。

毕业生作为后浪中的重要力量,也是高素质人才的代表,他们的涌入决定着未来城市发展的方向,也是未来城市购买力的支撑,这也是近几年各大城市拼命抢夺人才的缘由。

新一轮城市抢人大战,优胜者绝不是人口数量的多少,而在于人才的优质程度!

尽管各大城市出台的人才政策不少,但究竟哪些城市是真正抢到了人呢?哪些城市是未来投资的重点呢?毕业季已经进入尾声,毕业生的流向或可显露一些端倪!

近日,58同城与安居客对于2020届毕业生就业情况进行公布。

今年受疫情影响,各行业就业岗位数量有所下降,目前仅有40%毕业生找到工作。在就业行情不景气的情况下,毕业生的就业城市选择是哪些呢?

2019年毕业生首选工作城市

2020年毕业生首选工作城市

一线城市人口仍旧是毕业生的首选,上海、广州、北京、深圳占据着前四的位置。

为何深圳仅仅排在第四位?仔细思考还是与城市高校数量有关。

就业选择排名前四位的城市中,深圳的高校是最少的,仅有13所高校,北京是深圳高校数量的7倍,广州是深圳的6.4倍,上海是深圳的5.5倍。

虽然部分高校毕业生在就业时,存在因就业机会舍近求远的情况。但大多数学生就业时会优先考虑大学所在地。

深圳虽然仅仅排在第四,但作为高校数量如此少的它,对于毕业生的吸引力已经是非常优秀了!

此外,上海的高校也并不是最多,为何能高居第一吸引11.5%的毕业生呢?

上海作为我国长三角的龙头城市,虽然高校数量不如北京和广州,但其背靠的长三角的高校资源非常丰富!

整个江苏省共有167所高校,全国省排名第一,浙江108所高校,全国排名前十一。在上海高就业机会与薪资水平的吸引下,很容易就将长三角其他城市的毕业生吸引过来。

2019年部分城市平均薪资

二线城市中成都、西安、郑州发展势头不错,相比于2019年排名有所上升。

西安在过去几年发展态势也不错,较19年上升5个位次。大招商政策下,阿里巴巴、京东、华为等名企纷纷落户。

近几年人才吸引政策不断加强,2017年放宽高校毕业生落户政策,年底新增20余万人,2018年推出“掌上户籍室”,三天落户15000人,一个季度落户25万人,相当于部分省会一年的人口,年底吸引近70余万人口。

北方城市除去北京,上榜的仅有青岛、沈阳。沈阳作为东北三省的中心城市和重要交通枢纽,人均可支配收入仍居东北地区第一位,对于应届生的吸引依旧是存在的。

值得注意的是山东上榜的并不是作为省会的济南,尽管两个城市在人才补贴力度相当,作为山东唯一破万亿GDP的城市,青岛产业发展与区位优势明显更具吸引力。济南近年来发展实在堪忧,要不是2019年1月并入了莱芜,GDP都快被烟台赶超了。

山东各地级市GDP前五

毕业生是高素质人才的代表,毕业生的流入意味着城市未来的发展潜力与活力,毕业生的选择已然决定了未来城市发展方向!

一个明显的信号,城市竞争中的马太效应愈发增强,强者愈强、弱者愈弱。

从毕业生城市选择就可看出大致趋向!

选择一线城市的毕业生更加关注就业机会、经济实力与区位优势,更考虑进入私企,说白了还是想在更加自由的市场环境中搏一搏;

而选择二线城市(图中为新一线)的更加关注离家近、就业机会与饮食习惯,倾向于稳定的国企与事业单位,说到底还是愿意在舒适氛围中安放肉体!

两种选择没有对错之分,但悄然间就已决定了未来的城市发展方向!

一线城市房价高、物价也高,安居难度大,来的都是冲劲大的年轻人,未来城市的想象空间和发展空间会更大!

二线城市房价较低、物价也适当,城市吸引点就在一个舒适,未来的发展也只能是一个稳。

这样的氛围环境又会进一步的加剧这样的就业选择,导致城市发展分化愈发明显。

此外,二线城市内部也会出现强弱分化。部分二线城市因为产业与区位优势,在人才吸引上仍旧是热门。

例如成都新基建的加持下,毕业生吸引力上猛追深圳;杭州2019年人口流入50万,发展势头可见一斑!

这些二线城市人口吸附能力逐渐在赶超一线,未来的发展也不会差到哪去!

第二便是产业是城市竞争的关键。在人才补贴政策如此普遍的今天,毕业生在考虑工作机会时更加看重薪酬待遇与个人发展。人才补贴对于毕业生来说更是锦上添花,城市的就业机会、经济实力与区位优势仍旧是毕业生们考虑的重点。

第三便是城市区位十分重要,上榜城市多处于各自都市圈的中心或是副中心。武汉、长沙处于长江中游城市群的中心与副中心,郑州处于中原城市群的中心,成都为成渝城市群的中心。

区位聚集的特点也比较明显,长三角上榜四个城市,上海、杭州、合肥、南京。珠三角上榜广州和深圳。

这也再次印证了国家重点发展城市群和都市圈的策略。未来城市发展趋势还是向这些区域中心集中,以点带面协同发展,城市的区位与战略位置十分重要。

人才的流向影响着城市的发展,也进一步影响着城市未来房产价值。

人才引入对于区域房价的影响是有目共睹的。

落户政策与人才补贴带来最直接的就是区域人口的增加,继而影响地区供求改变,房价短期之内出现明显增长。

以西安为例,2017年放宽高校毕业生落户以来,两年间西安落户98万人,其中高素质人才占比达64.5%。两年间房价也由2017年的6500/平,上涨到2019年的1.24万/平,上涨近一倍。

此外,高素质人才进入还意味着购买力的增强。以北京为例,中关村(000931,股吧)位于北五环,房价均值在十万/平,比距离市中心更近的南三环房价高出了4万/平。

除了因为北五环的城市界面优于南三环之外,主要还是由于附近产业聚集的高净值人才较多,该类人群的购买力决定了该区域的基础房价。

选房子最重要的还是选城市,这些毕业生流入较多的城市,城市吸引力是持续存在的,未来人口的增长也是持续的,安居需求也必然持续存在,因此房价大概率还是涨!

此外,充满想象力和发展空间城市,未来房价空间也会更高!而安稳的城市,城市的购买力已经决定了房价天花板,再高就真的没人买了!

总的来说,未来城市的马太效应将会越来越明显!这导致一线城市与强二线城市房价将永远上涨!

未来房产投资不仅要看人口流入的多少,人才的占比其实是更加重要的指标!

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