2019年华沙的办公人数创历史新高

2020-03-06 11:46:01

全球房地产服务公司Cushman&;Wakefield在华沙办公市场上介绍了2019年的总结。


重点包括:

2019年,波兰首都17个项目的办公面积增加了162,200平方米;

在整个2019年,总理办公室的收益率继续保持在4.50%的水平;

占领者需求依然强劲,华沙交易面积为87.8万平方米,比2018年高峰年增长2%;

银行和电信部门对办公室的需求强劲,这五个最大的办公室交易总额超过16万平方米;

2019年底的空置率达到7.8%,为2012年以来的最低水平,同比下降0.9pp。

华沙的办公室投资总额为24.2亿欧元,比2018年增长了40%。 过去12个月强劲的投资者需求将华沙中部的优质写字楼收益率推至2019年底的4.50%左右。 然而,租赁长度高于平均水平的写字楼的收益率为4.25%-4.50%,非中央A级写字楼的收益率在6.50%至7.00%之间。

“从2019年的投资量来看,华沙的办公部门是波兰商业房地产市场表现最好的部门。 除其他外,这是由强大的职业市场、主要资产的供应和投资者(包括波兰新来者)日益增长的兴趣所驱动的。 这一趋势极有可能在2020年加剧,进一步压低办公室收益率,推动投资总量上升。

到2019年底,华沙的总办公面积达到559万平方米,完成了17个项目的162,000平方米的办公空间。 完成最多的办公室是Wola Retro(24500平方米)、Moje Miejsce B1(18700平方米)和Z代公园(17300平方米)。

经过三年的办公室在市场上的供应缺口,华沙很可能在2020年扭转这一趋势。 预计2020年和2021年,办公室供应将分别达到35万平方米和37万平方米。

“到2019年底,有780,000平方米的办公空间在建设中,其中近88%位于中心区。 华沙中部的蓬勃发展活动是由于新的办公项目集中在达辛斯基戈绕城和中央火车站附近。 相比之下,非中心地区的发展活动有所下降,在主要地区开发的新项目很容易通过汽车或公共交通进入,或作为知名办公综合体的进一步阶段,“报告作者Jan Szulborski,高级顾问,研究和咨询,库什曼和威克菲尔德。


租赁活动在2019年达到87.8万平方米,比2018年的创纪录水平增长了2%。 净增面积达到583200平方米,比2018年下降10%。 2019年最大的交易包括mBank在Mennica遗产塔的45,600平方米的预租,以及Orange重新谈判其在Miasteczko Orange的44,850平方米的租赁协议。

通过收购,新租赁占所有交易的60%以上,而重新谈判和扩张分别占34%和6%。 由于新的供应紧张,现有办公空间有限,许多租户决定继续入住或签署预售证。 在2019年华沙办公市场的所有新交易中,约有225,500平方米是在预购交易下交易的。

在2019年底,预定于2020年交付的办公项目中,预租占70%,在华沙最热门的租户目的地达辛斯基戈绕城附近占86%。 库什曼和韦克菲尔德估计,2021年管道中大约13%的办公空间已经被预先出租。

2018年华沙办公市场的主要趋势之一是柔性空间的兴起,柔性空间运营商的需求共计93,400平方米。 在溢价地区迅速扩张和上市后,2019年这一市场细分市场的需求稳定,占33,400平方米。


2019年,华沙的空置率达到7.8%,为2012年以来的最低水平,同比下降0.9页。 在过去36个月里,大量租赁活动和向市场交付的新项目供应紧张,推动了空置办公空间的下降。 中央区的空置空间占其总办公存量的5.4%。 非中心地点的空缺率为9.3%,莫科托报告的可用办公空间数量最多。


在过去的12个月里,主要的租金上涨了25欧元/月,达到了24欧元/月。 据报道,华沙最大的办公区的租金上涨压力很大。 西部市中心的总租金同比上涨3.9%,达到每月20.00欧元。 截至2019年底,Mokotow和Jerozolimskie的总租金为每月14.50欧元和15.00欧元,同比分别增长3.6%和3.4%。

租金上涨压力的驱动因素不仅是办公市场的强劲表现和办公空间有限,而且还包括不断上升的发展和装修成本。

未来几个季度的前景是进一步提高租金增长,减少主要地点的免租期和财政捐款。

“2019年是过去十年中最令人瞩目的年份之一,租赁和投资市场都出现了一些破纪录的数据。 这一时期的快速变化也给该行业带来了重大挑战,需要我们的顾问定期提供战略支持。 我们必须更快地做出反应,更有效地完成交易。 由于新资本的强劲流入和收益率的强化,开发商仍然希望在新项目上取得突破,而不必在不断上涨的建筑成本的情况下大幅提高租金,”库什曼和威克菲尔德(Cushman&;Wakefield)办公室代理主管合伙人Krzysztof Misiak表示。


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